BR Properties (BRPR3): Sim, é possível viver de aluguel, e ainda lucrar! | Phi Investimentos

BR Properties (BRPR3): Sim, é possível viver de aluguel, e ainda lucrar!

BR Properties (BRPR3): Sim, é possível viver de aluguel, e ainda lucrar!

Revista ADVFN / Ano 5 / ABR 2013

Matéria de capa: Confidencial! Desafio investidor oculto ADVFN: Como pequenas empresas de capital aberto têm atendido investidores minoritários?

Participação de Alessandro, sócio da PHI Investimentos, na matéria sobre a BR Properties (BRPR3).

Link para matéria: http://br.advfn.com/revista/2013/04/blue-chips-bons-contratos-de-locacao-e-aquisicoes-recentes-vem-atraindo-os-olhares-dos-investidores-para-a-br-properties-brpr3

Coluna Blue Chip, Por Aroldo Antonio Glomb Junior.

Bons contratos de locação e aquisições recentes atraem
os olhares dos investidores para a BRP.

 Properties S.A. | Comentários da PHI Investimentos

A BR Properties S.A. (BRPR3), maior companhia aberta de investimento em imóveis comerciais em área bruta locável do Brasil atualmente possui 123 imóveis comerciais, presentes em 14 estados do país, com valor de mercado estimado em aproximadamente R$13,8 bilhões. Totaliza 2.223 m² de Área Bruta Locável (ABL), dos quais 13 são projetos de desenvolvimento que, uma vez completados, corresponderão a 322 mil m² de ABL. A companhia também administra edifícios em seu portfólio através de sua subsidiária BRPR A.

A BR Properties possui como vantagens competitivas:

a) Taxa de crescimento acima dos concorrentes.
b) Maior margem Ebitda (de 90%) entre todos os competidores do setor de Properties e Malls.
c) Grande potencial de consolidação em um mercado altamente fragmentado e com um track record de sucesso.
d) Modelo de negócio mais defensivo e resiliente, onde, apesar dos vários ciclos experimentados ao longo dos últimos anos, as taxas de vacância e inadimplência têm se mantido bastante baixas.
e) Contratos de locação vigentes que possibilitam estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa, criando valor em um cenário com baixo nível de risco e elevado potencial de receita.
f) A gestão da BR Properties vem apresentando rápido crescimento dos resultados operacionais.
g) Construção de um track record de sucesso no aumento dos spreads de seus contratos, tanto em renegociações quanto em novas locações.
h) Reciclagem constante do portfólio, vendendo propriedades que já atingiram a maturidade.

Governança

Em sua base acionária, 44% dos investidores estão no Brasil e 56% no exterior, em que as maiores participações são do Banco BTG Pactual (25%), WTorre (7%) e Government of Singapore Inv. Co. (5%).

A empresa destaca-se por estar no índice IGCT (Índice de Governança Corporativa Trade) que é composto pelas ações de empresas integrantes do IGC (Índice de Governança Corporativa Diferenciada)que atendam simultaneamente a critérios de liquidez, além de participar do ITAG (Índice de Ações com Tag Along Diferenciado), pois está listada no Novo Mercado, onde, no caso de venda do controle, todos os acionistas têm direito a vender suas ações pelo mesmo preço (tag along de 100%). Ela também faz parte do IMOB (Índice Imobiliário), no qual se destaca como a segunda maior participação (15,47%), e dos índices MSCI Brasil, IBrX, IBrA e MLCX.

Fatos e perspectivas

A empresa, que já vinha demonstrando um bom desempenho nos últimos trimestres, surpreendeu novamente, com destaque para a receita líquida, que derivou principalmente das receitas de locação das novas propriedades acrescentadas ao portfólio. Tal resultado comprova que a BR Properties permanece se favorecendo de uma demanda não suprida por imóveis de qualidade nas
principais regiões do país, por meio da atualização de contratos com valores defasados a níveis condizentes com as características técnicas e localizações.

O ano de 2012 ainda teve como destaque a incorporação da One Properties no primeiro trimestre, melhorando de forma considerável a qualidade de seu portfólio, com imóveis considerados “Triple AAA”, situados nas melhores e mais líquidas regiões do país.

Considerando a mesma base de imóveis de 2011, o portfólio consolidado teve um crescimento no valor de mercado de 20% no período até dezembro de 2012 a um cap rate médio (retorno de aluguel, entre outros, sobre o valor do imóvel) de 9,98% devido a excelente qualidade e localização dos ativos, à alta demanda por empreendimentos industriais e corporativos nas principais regiões do país e à queda nas taxas juros em 2012.

Vale enfatizar ainda o competente trabalho alcançado na reestruturação da dívida da empresa, na qual foi efetuado em dezembro o pré-pagamento de um empréstimo de R$223,1 milhões, cujo custo era de CDI + 3,5% a.a., e foi realizada a segunda emissão de debêntures, com a captação de R$500 milhões a uma taxa de CDI+ 0,64% a.a.

Para este ano, espera-se mais um aumento nos proventos, que em 2012 já avançaram 166% com relação a 2011. Apesar de o dividend yield ainda ser relativamente baixo (2% em 2012), a ação tem tudo para ser uma boa pagadora de dividendos no futuro, passado o atual momento de crescimento e consolidação.

Para os próximos trimestres, também é aguardada uma evolução nas margens operacionais ao passo que os imóveis que estão prestes a serem ou que foram recentemente entregues comecem a gerar receita de aluguel, pois as despesas incorridas para administrá-los não progridem na mesma intensidade que as suas receitas.

Riscos

Os maiores riscos da companhia são referentes à inadimplência de seus locatários, reajuste dos aluguéis e ao aumento da taxa de vacância, porém a BR Properties possui estrutura própria de gestão das locações e revisões dos contratos de locação, onde a responsabilidade dos profissionais que atuam nessa área é a de antecipar eventuais movimentos de vacância e promover substituições preventivas. Todos os processos de negociação e revisão dos contratos de locação são executados diretamente pela
equipe, o que levou a uma taxa de vacância financeira do portfólio de 4% no 4T12, enquanto a taxa de vacância física atingiu 2,6%. Se excluíssemos a vacância do recém-entregue Edifício Paulista, atualmente em processo de locação, a vacância financeira seria de 1,1%.

Desde sua fundação, em 2006, a BR Properties vem registrando baixos níveis de inadimplência em seu portfólio (no 4T12 foi de
apenas 0,2%), dada à excelente qualidade de crédito de sua base diversificada de locatários, que é composta por empresas nacionais e multinacionais de primeira linha, como Vale (VALE3 e VALE5), Petrobras (PETR3 e PETR4), BNDES, Santander (SANB11), Itaú (ITUB3 e ITUB4), Caixa, Eletrobras (ELET3 e ELET6), Nestlé, Unilever, HP, Volkswagen, entre outras.

Sobre os reajustes dos aluguéis, atualmente 88% são reajustados pelo IGPM e 8% pelo IPCA e o Leasing Spread (ganho real atingido nas renovações, revisões dos contratos existentes ou novas locações de áreas vagas) apresentou crescimento expressivo* quando comparado ao respectivo período do ano anterior. Este aumento decorreu, em grande parte, dos esforços do departamento de locações, além da elevada demanda por espaços comerciais.

Graficamente, uma boa compra se daria no fechamento com um rompimento do TH (Topo Histórico) ou nos suportes na
região dos R$24,00 e R$22,00, com stop curto na perda desses.

Alessandro R. Helpa é CNPI-P (Analista Pleno – Técnico e Fundamentalista) certificado pela Apimec. Graduado em Engenharia de Produção pela PUC-PR e pós-graduado em Gestão no Mercado Financeiro, é sócio da PHI Investimentos e possui experiência de 12 anos em bancos de investimento e corretoras, além de possuir as certificações PQO-Operações, AAI e CPA-20 e ter ministrado mais de 100 cursos e palestras em empresas e universidades.

 

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