Black Friday: Compre seu imóvel com 30% de desconto!

Se você é como eu e acha que a Black Friday é na maior parte do tempo enganação, mas sempre bate aquela esperança de achar algo realmente atrativo, agora pode confiar pois o desconto é pra valer!

A percepção geral é que tudo está subindo de preço muito rápido recentemente, não é mesmo? E para os imóveis não tem sido diferente, com o custo de construção subindo vertiginosamente e a demanda aquecida, os imóveis têm acompanhado a alta de preços.

É possível encontrar imóveis de excelente qualidade e que do início do ano pra cá ficaram 30% mais baratos, e ainda, você não precisar se multimilionário para comprar, precisa apenas de 85,00 pra adquirir a primeira cota. O que me diz? Bom demais para ser verdade? Cara de golpe? Não é.

Você pode acessar uma variedade gigantesca de imóveis através dos fundos imobiliários. Se você gosta de ver seu dinheiro se transformar em terra, tijolo e aço, ao mesmo tempo não quer ter a dor de cabeça de ter que cuidar dos detalhes da operação, e ainda por cima adora ver os aluguéis pingando na sua conta mensalmente, os fundos imobiliários certamente são para você.

Ao olhar o retrospecto recente desse mercado, a impressão à primeira vista é que são investimentos ruins, uma vez que temos visto retornos negativos, mas é justamente por isso que se torna tão interessante: porque está barato! Todo mundo afinal quando pensa em investimentos quer pegar “uma galinha morta”, mas poucos tem a capacidade de perceber quando essa oportunidade aparece na sua frente. Então presta atenção, ela está diante dos seus olhos.

Antes de entrar no detalhe da oportunidade, vamos aproveitar para explicar um pouco mais sobre esse mundo. Dentro dos fundos imobiliários temos duas opções bastante distintas:

– Fundos de tijolos. Modalidade já conhecida do investidor em imóveis, onde você aplica em fundos temáticos, voltados para segmentos como logística, propriedades rurais, imóveis urbanos, prédios comerciais, shoppings, loteamentos e por ai vai.

– Fundos de papel. São fundos mais parecidos com a renda fixa, onde na verdade o dinheiro vai pra aplicações majoritariamente em CRIs – Certificado de Recebíveis Imobiliários, que nada mais é do que recebíveis com lastro do mercado imobiliário (você empresta seu dinheiro a uma certa taxa e tem como garantia imóveis).

Os fundos de papel têm ido muito bem, obrigado. Como esses fundos possuem seu retorno indexado a inflação ou à Selic, ambos em alta, seus rendimentos têm sido robustos e isso tem ajudado seus fundos a negociarem a preços justos.

Agora os fundos de tijolos têm sofrido por diversas razões recente. Vimos uma tempestade perfeita que fez com o valor das cotas ficassem bastante descontadas. Tivemos por exemplo muitas categorias sendo afetadas fortemente pela pandemia, caso dos shoppings e prédios comerciais, a ameaça da tributação dos rendimentos (que já foi descartada), e agora por último a escalada da taxa de juros no Brasil.

No curto prazo ainda veremos as cotas desses fundos bastante pressionadas, até pelo menos o fim do ciclo de alta da Selic, mas provavelmente entre o atual momento e o final de 2022 teremos as melhores oportunidades para aplicarmos nesses fundos desde 2015. Naquele ano, logo após a reeleição da Dilma, também tivemos uma inflação chegando aos dois dígitos, somado a incerteza fiscal, os juros dispararam e isso fez com que muitos investidores a época trocassem os fundos imobiliários pela segurança de 14% ao ano do tesouro direto, cdbs e afins. Parece um déjà vu não é mesmo? Entretanto, o preço dos ativos muitas vezes se comporta como uma mola, como mais amaça mais vai subir no futuro, e com isso a partir de 2016 vimos o IFIX, que mede a média desse mercado, se valorizar a uma média de 25% ao ano durante 4 anos seguidos.

Então se você ainda não é um investidor de fundo imobiliário, comece a se inteirar sobre o assunto, converse com a nossa assessoria financeira, e vá aos poucos entrando nesse mercado. No curto prazo os fundos de papel ainda são a melhor aposta, todavia é bom ficar de olho nos fundos de tijolo visto que é nessa categoria que estão as melhores oportunidades. A verdadeira galinha morta.

Agora vai um rápido guia de como analisar os fundos de tijolos. A principal métrica de desconto é verificar o valor de mercado (VM) da cota versus o valor patrimonial (VP), quanto menor essa relação, maior o desconto. Entretanto, essa análise deve ser conjunta com outros indicadores como: tamanho do fundo, quantidade, qualidade e localização de imóveis, taxa de vacância, seus inquilinos, vencimento dos contratos e por aí vai.

Agora chega de enrolação e vamos trazer algumas ótimas opções para ficar de olho. Trouxemos alternativa de diversos segmentos diferentes, e todas negociando com desconto sobre o valor do patrimônio. Daremos destaque ao fundo que dá nome ao headline da matéria: conheça o Bresco Logistica – BRCO11, fundo de altíssima qualidade e que está com quase 30% de desconto frente ao início do ano!

O Bresco Logística FII possui gestão ativa com foco exclusivamente no segmento logístico, possui 11 propriedades de alto padrão, todas de perfil logístico, com 446 mil m² de área bruta locável, e com 0% de vacância física nos empreendimentos. Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,1 anos e 47% são atípicos. Aproximadamente 93% dos inquilinos são classificados como grau de investimento (escala global), AAA (br) ou AA (br).

Para mais informações entre em contato com a assessoria Phi ou acesse o site do fundo e o último relatório mensal.

Segue tabela com fundos de cinco fundos já selecionados de diferentes segmentos:

Vale destacar que o rendimento pago mensalmente é já descontado da taxa de administração do fundo, e é ISENTO de Imposto de Renda para investidores pessoas físicas, e ainda que os contratos de aluguel são reajustados pela inflação anualmente, corrigindo de forma automática os rendimentos. Tudo isso torna a modalidade muito atrativa para o investidor.

Importante entender que os fundos imobiliários são ativos de renda variável, e que seu desempenho depende de diversos fatores. Verifique se seu perfil de investidor é adequado a estes investimentos antes de dar o primeiro passo! Comece investindo aos poucos e conhecendo melhor esta modalidade.

É fácil consultar mais informações sobre cada um desses fundos, digite seu código no google e encontrará diversos sites com informações compiladas e relatório úteis para sua tomada de decisão.

Mas, se você precisa de um guia para melhor direcionar seus investimentos e tomar decisões estratégicas, converse com a Phi e descubra mais sobre essa modalidade de investimento.

Bons investimentos!

Texto escrito por: André Chede, CFP®, CGA.  É consultor financeiro credenciado na CVM, analista de investimentos CNPI, Planejador Financeiro CFP® pela PLANEJAR, certificado com o CGA pela ANBIMA, além de professor do MBA de Banking & Finanças da PUC-PR.