Fundos Imobiliários: como aproveitar as oportunidades do mercado imobiliário sem sair de casa.

Investir em imóveis sempre foi uma opção atraente para muitos, seja como uma residência própria, um investimento para aluguel ou uma forma de diversificar o portfólio.  Com os fundos imobiliários, você pode investir em grandes empreendimentos, como shoppings, galpões logísticos e outros tipos de imóveis de grande porte. O mercado oferece FII’s para todos os bolsos e objetivos, sendo a maior parte deles tendo suas cotas negociadas por aproximadamente R$100,00.

As vantagens de se investir em fundos imobiliários são diversas, já citadas no artigo anterior, porém a maior delas sempre será o maior retorno que esse investimento pode trazer se comparado a comprar um imóvel físico e colocá-lo para alugar.

De acordo com a média do mercado, o preço de um aluguel pode variar entre 0,3% – 0.5% do valor do imóvel. Porém esse é o rendimento mensal bruto, devemos também considerar o imposto mensal cobrado sobre o aluguel (27,5%), a taxa de administração da imobiliária (9%) e as eventuais despesas de manutenção (cerca de 8%). Tirando todos esses custos temos um retorno mensal bruto de aproximadamente 0,28%. Sendo assim, em um imóvel que vale 1 milhão, onde o aluguel é de R$5.000, o rendimento líquido do investidor cai para R$2.345.

Além disso o imóvel gera alguns custos na hora da compra, como os 3% de Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), o valor da escritura e o registro, que juntos equivalem a 0,3% do valor. Portanto, tendo o mesmo exemplo acima, o custo total para adquirir um imóvel que vale 1 milhão de reais passa a ser R$1.036.983,22.

Analisando o outro lado, ao adquirir fundos imobiliários o investidor não terá despesas tributárias e administrativas, além do fato do rendimento ser livre de imposto de renda. Se pegarmos as médias de mercado, o retorno mensal dos FII’s vai de 0,8% – 1%, logo ao aplicarmos 1 milhão teremos um rendimento líquido de R$8.000 ao mês.

Muitos inv­estidores são atraídos ao setor imobiliário pelo fato de terem a “garantia” de que ao final de todo mês irá cair o valor do aluguel em suas contas. Contudo, às vezes nos esquecemos da valorização do imóvel ou da cota do fundo, que em média é de 9% ao ano. Na imagem abaixo conseguimos analisar o rendimento final após o período de 10 anos, se reinvestirmos ou não todos os aluguéis recebidos, considerando a valorização e tirando os custos e impostos na hora da venda, tendo como exemplo um investimento de 1 milhão de reais.

Em resumo, ao adquirir um imóvel no valor de R$1.000.000,00 você terá um custo inicial de R$36.983,22 mil reais para burocracias e despesas tributárias. A compra deste imóvel irá rentabilizar mensalmente 0,28% ao mês, caso atinja o aluguel esperado. A projeção considera o custo de administração, despesas de manutenção e tributação de renda (27,50% de IR). Além disso, na venda deste bem, os custos serão de R$R$419.034,22. O mesmo valor aplicado em fundos imobiliários, rentabilizando 0,8% a.m. e um aluguel 1,6x maior que aluguel no imóvel e o custo de venda seria de R$R$273.472,73.

Descubra como maximizar seu retorno sem as preocupações de custos administrativos, tributação e baixa liquidez. Vamos começar a construir um futuro financeiro mais sólido juntos, tire suas duvidas com um de nossos especialistas, e abra as portas para um investimento mais vantajoso e rentável!

Por : Gustavo Born

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